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不動産売却は「売却理由」と「取引の流れ」が大切

住まいの売却は、購入と並ぶ人生の重要なイベントです。よほど不動産の扱いに慣れた人以外は、誰もが初めてのことに戸惑うでしょう。売却を成功させるためには、売却する理由を明確にし、事前準備を経て計画を練る必要があります。

 

【まずは不動産を売却する理由を明確に】

住まいの売却で最初に行うべきは、売却の理由をはっきりさせることです。当然だと思うかもしれませんが、理由を明確にすることでその後の方針が変わってくるのです。

例えば、「子供が増えたから引っ越したい」という理由なら、現在よりも広い家が必要なはず、逆に「子供が独立したから住み替えをしたい」ということであれば、夫婦二人暮らしに適した広さを考えるでしょう。このほかにも、「Uターン」「Iターン」「住まいの老朽化」など、さまざまな理由があるでしょう。

このように理由を整理していくと、住まいを売却したあとのライフスタイルが見えてくるはずです。ライフスタイルが見えてくれば、売却の時期や必要な資金など、おおまかな計画をたてることができます。

 

不動産売却前に確認すべきポイントは三つ

売却する理由が明確になったら、より具体的な売却計画を立てます。確認すべき三つのポイントを整理しておきましょう。

 

【新居の購入時期】

住み替えでは、「現住居の売却」と「新居の購入」のどちらを先に行うかで、対応が変わってきます。

売却を先に行う場合は、資金計画が立てやすくなります。売却予定額を基本として、足りない資金の確保や新居の購入予定額を決定できるからです。ただし、売却後すぐに新居に引っ越せるとは限りません。売却から購入までに時差が発生することを考慮し、仮住まいの手配も忘れずに行いたいところです。

一方、新居の購入を先に行う場合は、仮住まいの心配がないため、余裕をもって物件を選ぶことができます。しかし、資金計画は難しくなるかもしれません。特に現在の住まいのローンが残っている場合は注意が必要です。売却価格からローン残債を差し引いた手元資金が新居の価格と大きく離れていると、購入を諦めざるを得ません。

このように、売却と購入をいつ行うかによって物件選びや資金計画の難易度が変わることを覚えておきましょう。

エイシントラストではこのあたりの不動産売却・不動産購入における微妙なタイミングや手続きなど、適時適切なアドバイス・無理のない計画をご提案しております！

 

【不動産売却価格の相場】

住まいは、取引する時期によっても価格が変動します。まずは売却希望価格をおおまかに設定し、実際の相場と見比べてみましょう。不動産の相場は、以下のような方法で知ることができます。

・不動産情報サイトの一括査定サービスを利用する（注意事項あり　後述の簡易査定欄※にて詳細します）
・不動産情報サイトで同条件の物件を検索して調べる、もしくはお近くの不動産業者に調べてもらう
・レインズマーケットインフォメーションを利用する

一括査定サービスでは、不動産会社が設定したデータをもとに簡易査定が受けられます。

レインズマーケットインフォメーションは、不動産価格を調べるためのサイトです。現在の売出し物件、直近の成約事例など相場の傾向がつかみやすくなります。

ただし、不動産売却は一部マンションを除き、オンリーワンであることが多いため、必ずしも相場で売却成立するとは限りません。

不動産の取引相場はあくまで目安、実際は物件を売りに出した時に欲しい人が多くいれば高く売れ、逆に探している人が少なかったり近隣に同じような物件が多く売出しされている時には相場よりも安くなる可能性があります。

エイシントラストではその時々・物件の状況や近隣物件に応じて適切な売却価格のご提案をさせていただいております！

 

【不動産売却にかかる諸費用】

住まいの売却では、主に以下のような費用がかかってきます。

〈仲介手数料〉…住まいの売却を依頼した不動産会社に支払う手数料
〈印紙税〉…売買契約書に貼付する印紙代
〈抵当権抹消費用〉…住宅ローンに残債があり、抵当権が設定されている場合は抹消登記が必要で、登録免許税＋司法書士への依頼料がかかる。
〈譲渡所得への課税〉…売却額が購入額よりも大きい場合に課される所得税と住民税
〈測量費用〉…土地を引き渡すときの実測費用（土地の売買の時は確定測量が必須になることが多くなります）
〈引越し費用・その他〉…引越し費用や住み替え前の仮住まい費用、不用品の処分費用など

こういった費用も一度整理し、資金計画の中に組み入れるようにしましょう。

流れを理解してスムーズな不動産売却をこころがけると思わぬ出費に心を煩わされることもなくなります。

エイシントラストでは諸費用を明確にし、少しでも諸費用の削減できるようお手伝いさせていただきます！

 

では実際に住まいを売却するときの流れを確認してみましょう。住まいの売却は、主に以下の5ステップで行われます

 

【スケジュール設定】

いつまでに売却し、引っ越したいのかを明確にします。また、新居の購入が必要なときは、その時期も決定します。急いで売却するならば安めに設定し、じっくり売却するならやや強気の価格設定から徐々に下げるなど、売り出し方に違いが出てくるでしょう。

 

【簡易査定（査定依頼）】

不動産会社による売却価格の目安を「査定価格」と呼びます。
査定には一定のデータから機械的に価格を判断する「簡易査定」と、現地で物件を確認する「訪問査定」があります。簡易査定であれば、インターネット上の一括査定サービスを利用することで、短い時間で簡単に査定結果が得られます。その中から気にいった不動産会社と話を進める、というのも一つの方法です。

※ただし注意点があります、一括査定を依頼すると複数の会社から一気に電話がありその対応が大変なことや、査定をする不動産業者が売却の依頼を受けたいがため相場よりも高い金額を提示してくるケースが多いことがあげられます。高い金額を提示されると嬉しくなってしまい、ついつい一番高い業者に依頼したくなります。ですが相場と乖離した金額で売出しを行うと当然買い手が見つかりづらく、成約まで長期化・その後値下げを繰り返し、結果相場よりも大幅に安く売却となるケースも珍しくありません。

実際の販売価格を決定するのは売主です、不動産業者の査定金額はあくまで販売金額の参考程度にとどめた方が良いでしょう。

 

【不動産会社の選定と依頼】

実際に不動産会社と媒介契約を結び、物件の売却を依頼します。

不動産売却には、信頼できる不動産会社（さらに具体的には信頼できる担当者）の存在が欠かせません。
また、媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の三種類があります。

一般媒介は同時に複数社へ依頼することができます、専任媒介・専属専任媒介は1社にしか依頼することはできません。

複数社へ依頼した方が互いが競い合い、高く売却できるだろうと思いがちですが、近年は購入者のほとんどがポータルサイト・インターネットで物件を探すため、しっかりと販売活動を行ってくれる不動産業者であれば1社のみへの依頼でも販売力に違いほぼはありません。

逆にインターネットに掲載をしっかりしておけば、ほぼすべての不動産業者が買い手を探すことができるため、信頼できる不動産業者が見つかれば専任媒介のほうがメリットが多い可能性が高いのです。

どれが適当かはケース・バイ・ケースですから、状況によって判断していきましょう。

エイシントラストでは媒介契約に関しても、物件や売主の状況に最適な方法をご提案しております！

 

【販売活動】

依頼した不動産会社が売却先を探します。専任媒介・専属専任媒介であれば、不動産業者はレインズへの物件登録義務があるため、ほぼすべての不動産業者に買い手を探してもらうことができます（ただしここでも囲い込み等の販売手法には注意が必要です）。

 

【不動産売却と引き渡し】

買い手が見つかったら、売買契約を締結します。この時点で実際の売却価格が決定します。また、売却する不動産についての詳しい説明や残代金の決済、所有権の移転登記などを行い、取引を完了させます。金融機関や不動産会社の個室などを借りて行われることが多いです。

不動産売却は金額が大きいため、最初は誰もが不安を感じるものです。知識を得て計画を立て、信頼できる不動産会社との協力でより満足できる取引を進めましょう。

 

 

エイシントラスト（株）では一件一軒丁寧に、不動産売却を検討する方をサポートしています。

ご相談・売却金額査定はもちろん無料です、不動産売却をご検討の際は是非一声おかけください！

また売却を依頼いただきましたら、「囲い込み」等の悪徳手法もいたしません！安心してお任せください！

 

不動産売却相談・不動産売却査定はコチラから

納得のいく不動産売却には信頼できる不動産業者（担当者）の存在がかかせません。

エイシントラストではこの道25年のスペシャリストが売却物件の担当をさせていただいておりますので、個々の様々な事情について対応・適切なアドバイスが可能です！

また少々特殊な物件（市街化調整区域や築古マンション等）も、豊富な知識と経験から対応可能です。

まずは「不動産売却の相談」からはじめてみましょう。

 

良く聞くお声として「より高く、より早く」といただきます。

もちろん当社としてお任せいただいた物件は全力で取り組ませていただき、少しでも高く、良い条件で売却を進めたいと思っております。

 

しかし不動産売却で思いもよらぬ失敗をしてしまう例で、「当初の売出し金額を高く出し過ぎてしまった」ことが最も多いのです。

「運が良ければ高く売れるかも？」との思いから、当初高い金額で売出しをし、売れなければ下げていくというやり方は良く使われます（不動産売却の王道と言って良いかも知れません）。

ただし、「高すぎる価格設定」、それは売却査定をした不動産業者（担当者）が、とりあえず売却案件数を確保したいというセールストークの一環かも知れません。このセールストークは非常にポピュラーなもので、複数査定をした場合で１社もしくは２社だけ異常に高い場合はこちらを疑った方が良いでしょう（査定価格は買取価格ではないので競わせる意味はないどころか百害あって一利なしで、逆に正確な相場を把握することが困難になります）。

 

程度の問題ですが、相場より明らかに高い金額の売出価格は、買い手（探している方）の立場からみると「ぼったくり価格」に映るかもしれません。

近年はネット環境の普及により、誰でもある程度の相場は調べることができます。買い手も高値づかみだけはしたくないと思うのが人情ですので、相場からかけ離れた金額の売出しは購入検討者からするとほぼ、「様子見」となります、売れなくて価格を下げていっても「売れ残り」「もっと待てばさらに下がる」と思われてしまうと売却までの道は確実に遠のきます。

 

そこで注意したいのが、「複数の不動産業者で査定してもらい一番高い金額を出したところに依頼する」危うさです。これは一見、理にかなったように思えます。

しかし売却の依頼を受けたいがために、売れないとわかっていながら相場とかけ離れた金額を提示する不動産業者（もしくは担当者）も残念ながら多数存在します。

通常、仲介業者の査定金額は買取金額ではありませんので、高い金額で売出しし売れなかったとしても何の責任も負いません。さらにその後「不当に安くなった物件を自社グループの買取業者で買い叩かせる、はじめからそれが狙い」といったスキームも存在します。

一度売れ残り感が出てしまうと相場より安い金額にしても、「この物件、何か裏があるから安いのかも」と逆に購入検討者に怪しまれ苦戦を強いられる可能性すらあるのです。

 

ご自身で近隣の公示地価（これはインターネットで簡単に調べることができます）を確認するだけでも大体の相場を推し量る事はできます。

その上で売却予定物件の、個別の要素（間口や道路、面積や地型、隣地との高低差、近隣の環境など）を知識・経験のある不動産業者の担当者にプラスマイナス査定してもらい、それを参考に最適な売出金額を、「売主として決定する」という流れが本流です。

 

エイシントラストは売主の事情に応じた最適な金額・売却までのスケジュール・諸費用や税金一般に関するアドバイス等、一件一軒丁寧に対応しております。

 

名古屋市を中心として愛知、岐阜、三重、静岡での実績があり、相続した実家など遠方でも対応させていただいております。

不動産売却をご検討のかたは是非、エイシントラスト（株）まで一報、ご相談ください！！

 

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